Funderingsvoorbehoud in je bod: zo bescherm je jezelf als koper

Een funderingsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Je spreekt af dat je als koper de koop kosteloos mag ontbinden als uit onderzoek naar de fundering binnen een afgesproken termijn iets ongunstigs blijkt. Het staat niet automatisch in de koopovereenkomst: je moet het zelf laten opnemen, het liefst al in je bod.

Waarom je dit voorbehoud wilt

Sinds 1 april 2026 werken taxateurs met het nieuwe NRVT-model taxatierapport woonruimte. Daarin staat voor de fundering een KCAF-risicoklasse A tot en met E. Volgens het NRVT volgt bij klasse D of E in principe eerst aanvullend funderingsonderzoek voordat het rapport wordt afgerond. De taxatie komt meestal pas nadat je bod is aanvaard. Zonder voorbehoud zit je dan aan de koop vast terwijl de uitkomst van dat onderzoek nog onbekend is.

Wie zonder geldig voorbehoud van de koop af wil, riskeert een boete. Volgens de NVM is die meestal ongeveer 10% van de koopsom. De wettelijke bedenktijd van 3 dagen na het ontvangen van de getekende koopovereenkomst helpt hier niet: in die tijd laat je geen funderingsonderzoek uitvoeren.

• Funderingsrisicoklasse A tot E: wat het funderingslabel betekent
• Funderingsrisico in het taxatierapport

Relatie met de risicoklasse A tot E

Je kunt de risicoklasse zelf als voorwaarde gebruiken: ontbinden mag als de woning in klasse D of E valt. Volgens de NHG is het nu nog aan de geldverstrekker of het aanvullende onderzoek bij D of E echt wordt uitgevoerd. Vanaf 1 januari 2027 is een verkennend onderzoek bij D of E verplicht voor een lening met NHG. Koppel je voorbehoud daarom liever aan de uitkomst van een onderzoek dan alleen aan de klasse, en spreek af welk onderzoek telt.

• Funderingsrisico klasse D of E in het taxatierapport: wat nu?
• Funderingsonderzoek bij NHG vanaf 2027

Voorbeeldtekst voor de koopovereenkomst

Dit is een voorbeeld om met je aankoopmakelaar of notaris te bespreken, geen modeltekst van een brancheorganisatie. Laat de definitieve tekst altijd door een professional controleren.

"Koper kan deze overeenkomst ontbinden indien uit een funderingsonderzoek, uitgevoerd door een onafhankelijk bureau, uiterlijk op [datum] blijkt dat de woning in KCAF-risicoklasse D of E valt, of dat de kosten van noodzakelijk funderingsherstel volgens het rapport meer bedragen dan € [bedrag]. Koper doet een beroep op deze ontbindende voorwaarde uiterlijk op [datum], schriftelijk en met een kopie van het rapport. Verkoper verleent medewerking aan het onderzoek, ook als daarvoor een inspectieput gegraven moet worden."

• Vul een datum in en geen aantal weken, dan is er geen discussie over wanneer de termijn ingaat.
• Leg vast welk onderzoek telt: een QuickScan volgens de KCAF-richtlijn "Funderingen onder gebouwen, addendum QuickScan Funderingsrisico", of een funderingsonderzoek.
• Spreek af of je mag graven. Zonder inspectieput blijft het bij een QuickScan zonder graafwerk.
• Leg vast wie de kosten van het onderzoek draagt. Meestal is dat de koper.

Welke termijn en welk bedrag

Er is geen vaste landelijke termijn. Ook het voorbehoud voor de bouwkundige keuring in de modelkoopovereenkomst laat de datum en het bedrag open: koper en verkoper vullen die zelf in. Vraag een onderzoeksbureau vooraf hoe snel het een QuickScan of onderzoek kan uitvoeren, tel daar de tijd bij op om het rapport te lezen, en stem de datum af op je financieringsvoorbehoud.

Voor het drempelbedrag noemt Vastgoed Nederland bij de bouwkundige keuring als voorbeeld herstelkosten van meer dan €5.000. Bij de fundering gaat het vaak om hogere bedragen: herstel kost volgens het KCAF gemiddeld €54.000 tot €100.000 per woning (indicatie). Kies een drempel die past bij wat je zelf kunt dragen.

Wat het onderzoek kost

• QuickScan (eerste beoordeling zonder graafwerk, uitkomst laag, midden of hoog risico): volgens het KCAF vanaf €295. De prijs hangt af van het woningtype, de oppervlakte, het bureau en de reiskosten.
• Funderingsonderzoek met inspectieput: volgens het KCAF €4.000 tot €5.000. Onderzoek per bouwblok kan volgens het KCAF de kosten per woning terugbrengen tot ongeveer €1.500.
• Alle bedragen zijn een indicatie. Vraag vooraf een prijsopgave.

• QuickScan fundering: kosten, uitvoering en wanneer nodig
• Zit de fundering in een bouwkundige keuring?

Verschil met het financieringsvoorbehoud

Het financieringsvoorbehoud geeft je het recht om te ontbinden als de bank je hypotheek niet rond krijgt. Verstrekt de bank de hypotheek wel, maar blijkt de fundering slecht, dan helpt dat voorbehoud je niet. Het funderingsvoorbehoud richt zich op de uitkomst van het onderzoek zelf. De twee vullen elkaar aan.

Wanneer een voorbehoud minder nodig is

Heeft de verkoper zelf al een recent onderzoek laten doen, dan voegt een voorbehoud minder toe. Vraag dan of het rapport wordt bijgevoegd en of je geldverstrekker het accepteert. Check ook de gebiedsindicatie van de postcode: ligt de woning niet in een aandachtsgebied, dan is de kans op een verrassing kleiner, al sluit dat een probleem op adresniveau nooit uit.

• Bekijk de gebiedsindicatie voor de postcode
• Welke vragen stel je de verkoper over de fundering?

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Laat de tekst van je koopovereenkomst controleren door je aankoopmakelaar of notaris.