In het kort
- Vanaf 1 januari 2027 is een verkennend funderingsonderzoek verplicht voor een lening met NHG als het taxatierapport risicoklasse D of E vermeldt.
- Het staat in de NHG Voorwaarden en normen 2027, artikel C.5.2. NHG heeft die definitieve tekst gepubliceerd (nieuwsbericht 26 oktober 2026).
- De regels gelden bij aankoop van een bestaande woning, bij verhogen en bij oversluiten van een hypotheek, maar niet bij zuiver oversluiten zonder extra lening.
- Wijst het onderzoek op een hoog funderingsrisico, dan tellen de indicatieve herstelkosten mee in de toegestane financieringslast. Je kunt dan minder lenen.
- Bij klasse A, B of C, of als er geen funderingsrisico-inschatting is, hoeft de geldverstrekker voor NHG geen rekening te houden met funderingsrisico.
Koop je een bestaande woning met een hypotheek met NHG, of verhoog of sluit je je lening met NHG over? Dan wordt vanaf 1 januari 2027 een verkennend funderingsonderzoek verplicht als het taxatierapport funderingsrisicoklasse D of E vermeldt, het zogenoemde funderingslabel. Dat staat in artikel C.5.2 van de NHG Voorwaarden en normen 2027. Blijkt uit dat onderzoek een hoog funderingsrisico, dan telt de geldverstrekker de indicatieve herstelkosten uit het taxatierapport mee in je financieringslast, en kun je minder lenen. Het gaat alleen om leningen met NHG, niet om alle hypotheken.
Voor wie het geldt, en voor wie niet
- Wel: een lening met NHG bij de aankoop van een bestaande woning, bij verhogen, bij oversluiten (behalve zuiver oversluiten van NHG naar NHG zonder verhoging) en bij ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
- Niet: een hypotheek zonder NHG. Daar bepaalt elke geldverstrekker zijn eigen beleid. Ook dan kan het taxatierapport bij klasse D of E om aanvullend onderzoek vragen.
- Niet: een woning met klasse A, B of C, of zonder funderingsrisico-inschatting in het taxatierapport.
- Niet: als je niets aan je lening verandert.
Wat er nu geldt en wat er verandert
Sinds 1 april 2026 staat de funderingsrisicoklasse A tot en met E in elk taxatierapport volgens het model van het NRVT. Bij klasse D of E volgt in beginsel eerst aanvullend funderingsonderzoek voordat de taxateur het rapport afrondt. Wat een geldverstrekker daarna met die klasse doet, verschilt nu nog per partij. NHG liet die beoordeling tot nu toe bewust aan de geldverstrekker over.
Met de Voorwaarden en normen 2027 maakt NHG daar vaste regels voor. NHG legt daarin vast wanneer een geldverstrekker verkennend onderzoek naar het funderingsrisico moet laten uitvoeren en wanneer de indicatieve herstelkosten meetellen bij het bepalen van de financieringslast. Volgens NHG is het doel consumenten beter te beschermen tegen voorzienbare financiële risico's.
- Funderingsrisico in het taxatierapport: wat er sinds 1 april 2026 geldt
- Funderingsrisicoklasse A tot E: wat de letter betekent
Zijn de regels definitief?
Ja. NHG heeft het toetskader funderingsrisico gepubliceerd (nieuwsbericht 26 oktober 2026). De Voorwaarden en normen 2027 zijn vanaf 1 januari 2027 van kracht. Hoe ze voor jouw aanvraag uitpakken, bespreek je met je hypotheekadviseur.
Wanneer gelden de nieuwe regels
NHG past het toetskader voor funderingsrisico toe in drie situaties.
- Bij de aankoop van een bestaande woning.
- Bij het verhogen van een bestaande hypotheek.
- Bij het oversluiten van een bestaande hypotheek. Zuiver oversluiten valt erbuiten: dat is een lening met NHG oversluiten naar een lening met NHG zonder verhoging.
De plicht tot verkennend onderzoek bij klasse D of E geldt daarnaast ook bij ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, als een partner uit de hypotheek stapt. Dat geldt ook als de lening daarbij niet wordt verhoogd. Volgens NHG is het funderingsrisico zo inzichtelijk voor degene die in de woning achterblijft.
Wat er gebeurt bij klasse D of E
Het toetskader werkt in stappen.
- Klasse A, B of C, of geen funderingsrisico-inschatting in het taxatierapport: de geldverstrekker hoeft geen rekening te houden met funderingsrisico.
- Klasse D of E: een verkennend funderingsonderzoek is verplicht.
- Blijkt uit dat onderzoek een hoog funderingsrisico: de indicatieve herstelkosten uit het taxatierapport tellen mee bij de toegestane financieringslast. Heeft de taxateur een andere kosteninschatting gemaakt, dan geldt die.
- Is er al een uitgebreid funderingsonderzoek met de uitslag onvoldoende of slecht: ook dan tellen de indicatieve herstelkosten mee.
Wat een verkennend funderingsonderzoek (Fase 0) is en kost
Een verkennend funderingsonderzoek is een eerste beoordeling zonder graafwerk, ook Fase 0 of QuickScan genoemd. Een bureau kijkt naar de woning, de omgeving en beschikbare gegevens, en meet bijvoorbeeld scheefstand. De uitkomst is laag, midden of hoog risico. Het is een hulpmiddel om te bepalen of verder onderzoek nodig is, geen technisch eindrapport. Een uitkomst laag of midden betekent voor het NHG-toetskader dat de herstelkosten niet meetellen.
Een QuickScan kost vanaf €295 volgens het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek), afhankelijk van het woningtype, de oppervlakte, het bureau en de reiskosten. Dat is een indicatie: vraag vooraf een prijs. Is daarna meer zekerheid nodig, dan volgt funderingsonderzoek met een inspectieput (Fase 1 en 2), volgens het KCAF €4.000 tot €5.000.
Bij een hoog risico: herstelkosten in je leenruimte
Bij een hoog funderingsrisico rekent de geldverstrekker de indicatieve herstelkosten om naar een maandlast. Daarbij gaat hij uit van een annuïtaire lening met een looptijd van maximaal 30 jaar en de AFM-toetsrente voor hypotheken. Die maandlast gaat af van de maximaal toegestane financieringslast. Hoeveel minder je daardoor kunt lenen, hangt af van de herstelkosten in het taxatierapport en van je eigen situatie.
Heb je meer dan €25.000 aan eigen middelen beschikbaar voor toekomstig funderingsherstel? Dan mag de geldverstrekker de herstelkosten verlagen met het bedrag boven €25.000. Alleen over wat overblijft, wordt dan een maandlast berekend. Wil je de fundering direct laten herstellen, dan gelden volgens NHG de regels voor kwaliteitsverbetering.
Uitzonderingen waarbij de geldverstrekker zelf beslist
In drie situaties mag de geldverstrekker bij een hoog funderingsrisico zelf bepalen of en hoe hij de herstelkosten meeneemt in de toetsing.
- Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, ook als daarbij een extra lening wordt verstrekt om de vertrekkende partner uit te kopen.
- Een bestaande lening met NHG oversluiten of verhogen voor noodzakelijke kwaliteitsverbetering. De geldverstrekker beoordeelt of de verbetering noodzakelijk is.
- Een bestaande lening met NHG verhogen om schulden te consolideren.
Gevolgen voor een hybride taxatie
Bij een hybride taxatie geldt dezelfde funderingsrisico-inschatting als bij een fysieke taxatie. Bij klasse A, B of C kan de hybride taxatie worden afgerond. Is er geen risico-inschatting beschikbaar, dan kan dat niet. Bij klasse D of E is eerst een verkennend funderingsonderzoek nodig. Is de risicoscore daaruit laag of midden, dan kan de hybride taxatie door. Is die hoog, dan is een fysieke taxatie nodig. NHG meldt dat Calcasa in dat geval de kosten van de hybride taxatie terugbetaalt.
Wat dit betekent als je een huis koopt
- Bespreek vroeg met je hypotheekadviseur wat een klasse D of E voor jouw financiering betekent, zeker als de woning in een gebied met funderingsproblematiek ligt.
- Houd rekening met extra tijd. Een verkennend onderzoek moet worden ingepland en uitgevoerd voordat de financiering rond is.
- Neem een funderingsvoorbehoud op in je bod. Dat geeft je een uitweg als de financiering door de fundering niet rondkomt.
- De regels gaan over leningen met NHG. Voor een hypotheek zonder NHG hanteert elke geldverstrekker zijn eigen beleid.
- Krijg je nog een hypotheek bij funderingsrisico klasse D of E?
- Funderingsvoorbehoud in je bod: zo bescherm je jezelf als koper
Wat je nu al kunt doen
- Check je postcode op CheckFundering. Ligt de woning in een gebied dat RVO als kwetsbaar aanmerkt, dan is de kans groter dat het taxatierapport klasse D of E vermeldt.
- Vraag bij een aankoop vroeg naar het taxatierapport en de risicoklasse. Bij een bestaande woning staat die er sinds 1 april 2026 in.
- Plan bij klasse D of E direct een verkennend onderzoek in. Het moet klaar zijn voordat de financiering rond is.
- Neem een funderingsvoorbehoud op in je bod en spreek een termijn af die past bij de planning van het onderzoek.
- Vraag je hypotheekadviseur of je met of zonder NHG financiert, en wat een hoog risico voor je leenruimte betekent.
Wat dit betekent als je al een hypotheek hebt
Zolang je niets aan je lening verandert, speelt het toetskader niet. Het komt pas in beeld als je je hypotheek verhoogt of oversluit met een extra lening, of als een partner uit de hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen.
Ook nieuw bij NHG in 2027
Op 13 oktober 2026 maakte NHG bekend dat de NHG-grens in 2027 naar €500.000 gaat. Dat bericht gaat niet over fundering. De funderingsregels staan op de pagina van NHG over de Voorwaarden en Normen 2027.
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies. Wat de regels voor jouw aanvraag betekenen, bespreek je met een hypotheekadviseur of je geldverstrekker.