Een funderingsonderzoek bij een appartementencomplex is een besluit van de Vereniging van Eigenaars. De fundering is een gemeenschappelijk deel, dus het onderzoek wordt namens de vereniging opgedragen en betaald uit de VvE-middelen. De precieze regels voor de besluitvorming staan in de splitsingsakte en het modelreglement dat op jouw VvE van toepassing is. De praktische volgorde is in vrijwel elke VvE hetzelfde: signaleren, agenderen, offertes ophalen, besluiten, uitvoeren en de uitkomst opvolgen.
In het kort
- De fundering is een gemeenschappelijk deel, dus de opdracht komt van de VvE.
- De volgorde: signaleren, agenderen, offertes bij een erkend bureau, besluit in de vergadering, uitvoering, vervolg.
- Volgens het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) kost een funderingsonderzoek 4.000 tot 5.000 euro, doorgaans uit de VvE-middelen.
- De besluitvormingsregels zelf staan in de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement en verschillen per VvE.
- Een VvE-beheerder of jurist is de aangewezen partij om die regels te lezen.
Stap 1: signaleren en vastleggen
Het begint meestal met waarnemingen: scheuren in gevels of binnenmuren, klemmende ramen en deuren, of een vloer die afloopt. Leg die vast met foto's en data, en verzamel wat er al bekend is over het gebouw: bouwperiode, eerdere onderzoeken, eerder uitgevoerd herstel. Ook een taxatierapport van een van de leden kan een signaal opleveren, want sinds 1 april 2026 beoordelen taxateurs de fundering verplicht met een KCAF-risicoklasse A tot en met E.
Stap 2: agenderen bij het bestuur
Een individueel lid kan geen onderzoek namens de vereniging opdragen. Het onderwerp gaat naar het bestuur, dat het op de agenda van de vergadering zet. Hoe een lid een punt op de agenda krijgt en welke termijnen daarbij gelden, staat in de splitsingsakte en het modelreglement. Laat dat nakijken door de VvE-beheerder in plaats van het zelf in te vullen.
Stap 3: offertes bij een erkend bureau
- Vraag meerdere offertes op bij bureaus die funderingsonderzoek volgens de geldende richtlijn uitvoeren.
- Laat in de offerte duidelijk staan welke fase van onderzoek wordt geleverd en wat er wel en niet in zit.
- Reken op de bandbreedte die het KCAF noemt: 4.000 tot 5.000 euro voor een funderingsonderzoek.
- Ga na of er een gemeentelijke regeling is die onderzoekskosten dekt en of die regeling ook voor VvE's openstaat.
Stap 4: het besluit in de vergadering
Het besluit om onderzoek te laten doen en de kosten uit de VvE-middelen te betalen, valt in de vergadering. Welke besluitvormingsregels daarbij gelden, verschilt per VvE en staat in de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. Wij doen daar bewust geen uitspraak over, omdat die documenten per complex verschillen. De VvE-beheerder of een jurist is hiervoor de aangewezen partij. Zorg dat het besluit duidelijk vastlegt welk bureau de opdracht krijgt, welk bedrag is goedgekeurd en uit welke post het wordt betaald.
Stap 5: uitvoering en wat je met de uitkomst doet
Bij de uitvoering heeft het bureau doorgaans toegang nodig tot de begane grond en soms tot kruipruimtes. Informeer de bewoners daarover vooraf. De uitkomst gaat terug naar de vergadering. Blijkt herstel niet nodig, dan is het rapport waardevol bij verkoop en taxatie van de individuele appartementen. Blijkt herstel wel nodig, dan volgt een nieuw traject met een eigen besluit over aanpak en financiering.
- Funderingsherstel en de VvE: wie beslist en wie betaalt?
- Hoe worden de kosten van funderingsherstel binnen een VvE verdeeld?
- Funderingsherstel: wanneer het nodig is, wat het kost en hoe het loopt
Regelingen en reglementen verschillen. Controleer wat in jouw situatie geldt bij je eigen VvE, je gemeente of het loket dat de regeling uitvoert.