CheckFundering

Onderwerp: VvE en appartementen

Funderingsherstel en de VvE: wie beslist en wie betaalt

Door CheckFundering redactie · gepubliceerd 6 augustus 2026 · bijgewerkt 6 augustus 2026 · 5 min lezen

De fundering hoort bij de gemeenschappelijke delen. Wat dat betekent voor besluitvorming, kostenverdeling via de breukdelen en de financieringsmogelijkheden van een VvE.

Funderingsherstel bij een appartementencomplex is een zaak van de Vereniging van Eigenaars. De fundering is een gemeenschappelijk deel van het gebouw en valt daarmee onder de verantwoordelijkheid van de VvE, niet onder die van een individuele appartementseigenaar. De VvE besluit over onderzoek en herstel, en de kosten worden over de eigenaars verdeeld volgens de breukdelen in de splitsingsakte.

In het kort

  • De fundering is een gemeenschappelijk deel en dus een verantwoordelijkheid van de VvE.
  • De kostenverdeling loopt via de breukdelen in de splitsingsakte.
  • Een individuele eigenaar kan funderingsherstel niet zelfstandig regelen, ook niet als alleen zijn appartement schade lijkt te hebben.
  • Sinds 1 januari 2018 moet een VvE een meerjarenonderhoudsplan hebben of jaarlijks minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde reserveren.
  • Het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel staat niet open voor VvE's. Andere regelingen doen dat soms wel.

Waarom de VvE aan zet is en niet de eigenaar

Bij een appartementsrecht is een eigenaar eigenaar van het gebruiksrecht op zijn appartement en mede-eigenaar van het gebouw als geheel. De fundering draagt het hele gebouw en is daarmee een gemeenschappelijk deel. Dat betekent dat onderzoek en herstel via de vereniging lopen. Ook als de scheuren uitsluitend in het benedenappartement zichtbaar zijn, is de fundering nog steeds een gedeelde zaak. Een eigenaar die op eigen houtje een hersteltraject start, loopt het risico dat de kosten niet door de VvE worden gedragen.

Gratis, zonder account

Wat de VvE praktisch moet doen

  • Signalen vastleggen: scheuren, klemmende ramen en deuren, verzakking van vloeren of gevels.
  • Nagaan of het complex in een aandachtsgebied ligt en wat de bouwperiode is.
  • Een funderingsonderzoek laten uitvoeren door een erkend bureau. Volgens het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) kost zo'n onderzoek 4.000 tot 5.000 euro.
  • De uitkomst bespreken in de vergadering en, als herstel nodig blijkt, het traject en de financiering vaststellen.
  • De fundering als post opnemen in het meerjarenonderhoudsplan, ook als herstel voorlopig niet nodig is.

Wat funderingsherstel kost

Het KCAF houdt voor funderingsherstel een gemiddelde aan van 54.000 tot 100.000 euro per woning. De gemeente Zaanstad geeft aan dat funderingsherstel al snel op ongeveer 60.000 euro uitkomt, ongeveer 1.400 euro per vierkante meter van de begane grond. Bij een complex met meerdere appartementen loopt het totaalbedrag daardoor snel op. Dat maakt de fundering de duurste denkbare post in het onderhoud van een VvE.

Hoe een VvE dit financiert

De eerste bron is de reservering die de VvE al heeft opgebouwd. Sinds 1 januari 2018 is een VvE wettelijk verplicht om een meerjarenonderhoudsplan te hebben of jaarlijks minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde te reserveren. Kleine VvE's tot en met vijf appartementsrechten mogen daarvan afwijken, mits alle leden daar schriftelijk mee instemmen. Is de reserve niet toereikend, dan komen een eenmalige bijdrage van de leden of een lening in beeld. SVn heeft in 2024, samen met BNG en Invest-NL, het Toekomstbestendig onderhoudsfonds voor VvE's opgericht.

Waarom de regelingen voor VvE's anders liggen

  • Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel is niet voor VvE's en niet voor woningcorporaties. Kleine particuliere verhuurders kunnen er wel terecht.
  • De Subsidieregeling Funderingsherstel Veenweidegebied Fryslan 2025-2029 geldt wel voor VvE's waarvan de leden zelf in hun appartement wonen.
  • De Rotterdamse subsidieregeling funderingsonderzoek geldt niet voor VvE's en niet voor woningcorporaties.
  • Het Servicepunt Woningverbetering in Schiedam ondersteunt wel VvE's.
  • Bij de funderingslening van gemeente Haarlem moet het hele bouwblok meedoen aan het herstel.

Waarom dit nu vaker speelt

Sinds 1 april 2026 beoordelen taxateurs de fundering verplicht in het taxatierapport, met een KCAF-risicoklasse A tot en met E. Dat betekent dat een funderingsrisico bij een appartement aan het licht komt op het moment dat een van de leden verkoopt of zijn hypotheek wil wijzigen. Volgens onderzoek van de Rli, gepubliceerd via NU.nl op 27 juli 2026, gaat het landelijk om 425.000 gebouwen met verzakkingsschade nu of tot 2035, waarvan bij ruim 120.000 herstel noodzakelijk is.

Bronnen

Regelingen en reglementen verschillen. Controleer wat in jouw situatie geldt bij je eigen VvE, je gemeente of het loket dat de regeling uitvoert.

Dit artikel geeft algemene, informatieve uitleg. Onze eigen indicatie op deze site is een gebiedsindicatie, geen funderingslabel en geen vervanging voor een funderingsonderzoek op adresniveau. Wat dit voor jouw woning betekent, staat in de funderingsrisicoklasse A tot E van het taxatierapport of blijkt uit onderzoek op adresniveau.

Lees ook

Veelgestelde vragen

Wie is verantwoordelijk voor de fundering bij een appartement?

De Vereniging van Eigenaars. De fundering is een gemeenschappelijk deel van het gebouw en valt daarmee onder de verantwoordelijkheid van de VvE, niet onder die van een individuele appartementseigenaar. Onderzoek en herstel lopen dus via de vereniging.

Kan ik als appartementseigenaar zelf funderingsherstel laten doen?

Nee. Omdat de fundering een gemeenschappelijk deel is, besluit de VvE over onderzoek en herstel. Dat geldt ook als alleen jouw appartement schade lijkt te hebben. Wie op eigen houtje een hersteltraject start, loopt het risico dat de kosten niet door de VvE worden gedragen.

Hoe worden de kosten binnen een VvE verdeeld?

Via de breukdelen in de splitsingsakte. De verdeling volgt uit die akte en niet uit de vraag wiens appartement de meeste schade heeft of op welke verdieping iemand woont. Kijk voor de exacte verdeling in de splitsingsakte van je eigen complex.

Kan een VvE gebruikmaken van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel?

Nee. Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel staat niet open voor VvE's en niet voor woningcorporaties. Kleine particuliere verhuurders kunnen er wel terecht. Voor VvE's zijn andere routes van belang, zoals het SVn Toekomstbestendig onderhoudsfonds of een regionale regeling die VvE's wel toelaat.

Wat kost een funderingsonderzoek voor een VvE?

Volgens het KCAF kost een funderingsonderzoek 4.000 tot 5.000 euro. Omdat de fundering een gemeenschappelijk deel is, komt dat bedrag doorgaans uit de middelen van de VvE en niet voor rekening van een enkele eigenaar.

Moet de fundering in het meerjarenonderhoudsplan staan?

Sinds 1 januari 2018 moet een VvE een meerjarenonderhoudsplan hebben of jaarlijks minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde reserveren. De fundering hoort bij het gebouw en is de duurste denkbare ingreep, dus het is verstandig die post er expliciet in op te nemen. Kleine VvE's tot en met vijf appartementsrechten mogen van de verplichting afwijken als alle leden daar schriftelijk mee instemmen.

Wil je weten wat dit voor jouw woning betekent? Beschrijf onderaan je situatie.

Terug naar het kennisbankoverzicht.

Ook in deze reeks

Stap 1 van 2

Weten wat er onder jouw woning zit?

Wat je hierboven ziet is een indicatie op gebiedsniveau. Alleen onderzoek aan het pand zelf geeft uitsluitsel over jouw fundering. Beschrijf je situatie, dan zoeken we uit welke stap in jouw geval past.

Er zijn twee vervolgstappen mogelijk. Een funderingsonderzoek kijkt alleen naar de fundering. Een bouwkundige keuring kijkt naar de hele woning, en daarin kan de fundering expliciet worden meegenomen. Bij aankoop is die combinatie meestal logischer, want anders blijft de rest van het huis ongezien.

Uit onderzoek van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur blijkt dat funderingsproblemen soms niet zichtbaar zijn en daardoor niet altijd in het bouwkundig rapport worden opgenomen. Een standaard keuring dekt de fundering dus niet automatisch: dat moet expliciet in de opdracht worden gevraagd. Beschrijf hieronder je situatie, dan kijken we welke van de twee in jouw geval past.

  • Ik wil een huis kopen

    Voor je bod, of voordat je voorbehoud verloopt

  • Ik verkoop mijn huis

    De taxateur of een koper vraagt om onderzoek

  • Mijn taxatie ligt stil

    Risicoklasse D of E in het taxatierapport

  • Ik zie scheuren of verzakking

    Klemmende deuren, een scheve vloer, groeiende scheuren

  • Ik wil weten wat herstel kost

    Er is al onderzoek gedaan of herstel lijkt nodig

  • Ik wil weten hoe mijn woning ervoor staat

    Zonder concrete aanleiding

  • Ik wil een verkennend funderingsonderzoek (Fase 0)

    Bijvoorbeeld bij klasse D of E en een hypotheek met NHG

Stap 2 van 2

Ik wil weten wat herstel kost

Voor een bruikbare herstelaanvraag is van belang of er al funderingsonderzoek ligt, om wat voor woning het gaat en of de buren meedoen.

Handig als je gebeld wilt worden om een afspraak in te plannen. Laat je het leeg, dan nemen we per mail contact op.

Heb je een KCAF-erkend bureau nodig?

Kies ja als je gemeente voor subsidie een KCAF-erkend bureau eist, of als je Fase 1 of 2 onderzoek nodig hebt (geen QuickScan). Meer uitleg

Een rapport van een QuickScan of funderingsonderzoek, of een tekening waarop de palen onder je woning staan. Wat is dit?

Meer vertellen? Dan adviseren we gerichter (optioneel)

Weet je het niet? Kijk in je funderingsrapport of bouwtekening, of vraag het bouwarchief van je gemeente op. Woningen van voor 1970 in het westen van het land staan vaak op houten palen; in Zeeland, Friesland, Groningen en langs de rivieren vaak op staal. Kies bij twijfel 'Weet ik niet', dan kijken we mee.

Wat er na verzenden gebeurt: Een gespecialiseerde partij die bij je vraag past neemt contact met je op. Een eerste advies is vrijblijvend; voor betaald werk krijg je vooraf een prijs.

Je krijgt per mail bericht van ons.

We verkopen je gegevens niet.

  • Onafhankelijk en gratis
  • Onze subsidie-informatie is gecontroleerd door onder meer de funderingsloketten van Haarlem en Rotterdam

Wil je je eerst alleen orienteren? Laat je e-mailadres achter en je krijgt bericht zodra er nieuwe funderingsdata voor jouw gebied beschikbaar is.