Als VvE-beheerder met meerdere complexen begin je bij de vraag welke gebouwen in een aandachtsgebied voor funderingsproblematiek liggen. Dat is een inventarisatie op gebiedsniveau die je zonder kosten kunt doen, en die je gebruikt om te bepalen welke complexen als eerste aandacht verdienen in de MJOP-planning. Het is uitdrukkelijk een prioriteringsinstrument en geen conclusie over een specifiek pand.
In het kort
- Begin met een gebiedsscan op postcode voor elk complex in de portefeuille.
- Sinds 1 april 2026 beoordelen taxateurs de fundering verplicht, met een KCAF-risicoklasse A tot en met E.
- De fundering is een gemeenschappelijk deel, dus de VvE is aan zet, niet de individuele eigenaar.
- Gebruik de uitkomst om de funderingspost in het MJOP per complex te prioriteren.
- Een gebiedsindicatie is geen uitspraak over een specifiek pand.
Stap 1: inventariseer op gebiedsniveau
Loop je portefeuille langs en check per complex de postcode. Op onze landelijke funderingskaart zie je per gemeente hoe het beeld eruitziet, en met de postcodecheck krijg je een indicatie op gebiedsniveau. Dat kost niets en levert binnen een dagdeel een eerste ordening van je portefeuille op.
Stap 2: leg naast de bouwperiode en het gebouwdossier
- Bouwperiode van het complex en wat er bekend is over het funderingstype.
- Eerdere funderingsonderzoeken of eerder uitgevoerd herstel.
- Meldingen van bewoners over scheuren, klemmende ramen en deuren of aflopende vloeren.
- Werkzaamheden in de directe omgeving van het gebouw.
- Of er in de gemeente een regeling bestaat en of die ook voor VvE's openstaat.
Stap 3: waarom 1 april 2026 dit urgenter maakt
Sinds 1 april 2026 beoordelen taxateurs de fundering verplicht in het taxatierapport, met een KCAF-risicoklasse A tot en met E. Dat betekent dat het onderwerp bij elke verkoop en bij elke hypotheekwijziging van een lid op tafel komt. Voor een beheerder verschuift daarmee het moment waarop de vraag binnenkomt: niet meer pas bij schade, maar al bij de eerste transactie in een complex. Een bestuur dat dan niets kan laten zien, staat met lege handen tegenover een lid, een koper en een geldverstrekker.
Stap 4: vertaal het naar de MJOP-planning
Complexen die in een aandachtsgebied liggen en van voor de oorlog dateren, verdienen als eerste een expliciete funderingspost in het meerjarenonderhoudsplan. Reken bij het ramen met de landelijke richtcijfers: een funderingsonderzoek kost volgens het KCAF 4.000 tot 5.000 euro, funderingsherstel gemiddeld 54.000 tot 100.000 euro per woning. De gemeente Zaanstad noemt ongeveer 60.000 euro, ongeveer 1.400 euro per vierkante meter van de begane grond. Zo houd je de reservering in verhouding tot het werkelijke risico in plaats van tot het gemiddelde over de portefeuille.
Wat de gebiedsindicatie niet is
De indicatie beschrijft een gebied, niet een gebouw. Een complex in een kwetsbaar aandachtsgebied kan een prima fundering hebben, en een complex in een niet-kwetsbaar gebied kan alsnog problemen kennen. Gebruik de uitkomst dus om te bepalen waar je eerst kijkt en waar een funderingsonderzoek door een erkend bureau op zijn plaats is. Presenteer de indicatie in de vergadering ook zo, en niet als vaststelling.
- De fundering in het meerjarenonderhoudsplan van de VvE
- Funderingsonderzoek laten doen als VvE: hoe loopt de besluitvorming?
- Hoe worden de kosten van funderingsherstel binnen een VvE verdeeld?
Regelingen en reglementen verschillen. Controleer wat in jouw situatie geldt bij je eigen VvE, je gemeente of het loket dat de regeling uitvoert.