Geldverstrekkers kijken scherper naar de fundering omdat funderingsschade rechtstreeks het onderpand raakt. Elias van Hees van het Verbond van Verzekeraars legt uit dat herstelkosten meestal niet worden gedekt door de verzekering, omdat de schade geleidelijk ontstaat door oorzaken waarop de woningeigenaar geen invloed heeft. Dat heeft gevolgen voor hypotheekaanbieders, want het is het onderpand dat in waarde vermindert of in het extreme geval uiteindelijk onbewoonbaar wordt verklaard.
In het kort
- Het onderpand is de woning waarop de hypotheek is gevestigd.
- Herstelkosten worden meestal niet gedekt door de verzekering, omdat de schade geleidelijk ontstaat.
- Daardoor drukt funderingsschade op de waarde van het onderpand zelf.
- Volgens onderzoek van de Rli hebben 425.000 gebouwen verzakkingsschade of krijgen daar tot 2035 mee te maken.
- Wat een geldverstrekker met een funderingsrisico doet, verschilt per partij. Een onafhankelijk hypotheekadviseur beoordeelt dat voor jouw situatie.
Wat een onderpand is
Het onderpand is de woning waarop de hypotheek is gevestigd. Voor de geldverstrekker is dat de zekerheid achter de lening: als de lening niet wordt terugbetaald, is de woning waar het recht op rust. Die zekerheid staat of valt met de waarde van de woning. Alles wat die waarde structureel aantast, is daarmee direct relevant voor de geldverstrekker. Een fundering die niet in orde is, is zo'n factor, omdat herstel duur is en niet vrijblijvend.
Waarom de verzekering hier meestal niet in voorziet
Van Hees benoemt de kern: herstelkosten worden meestal niet gedekt, omdat de schade geleidelijk ontstaat door oorzaken waarop de woningeigenaar geen invloed heeft. Verzekeringen zijn ingericht op plotselinge, onvoorziene gebeurtenissen. Een fundering die over tientallen jaren achteruitgaat, past niet in dat model. Het gevolg is dat de rekening bij de eigenaar blijft liggen, en daarmee bij de waarde van het pand. We schreven daar eerder uitgebreider over in het artikel over de verzekering en funderingsschade.
De schaal waarop dit speelt
Uit onderzoek van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur blijkt dat 425.000 gebouwen verzakkingsschade hebben of daar tussen nu en 2035 mee te maken krijgen. Bij ruim 120.000 woningen is herstel noodzakelijk. Zonder ingrijpen loopt de schade op tot 54 miljard euro, inclusief waardeverlies van woningen. Die laatste toevoeging is voor geldverstrekkers de relevante: het gaat niet alleen om bouwkosten, maar om waarde die uit onderpanden verdwijnt. Ter vergelijking van de individuele kant: het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) houdt voor funderingsherstel gemiddeld 54.000 tot 100.000 euro per woning aan.
Meer inzicht via het taxatierapport
Sinds 1 april 2026 beoordelen taxateurs de fundering verplicht in het taxatierapport, met de KCAF-risicoklasse A tot en met E. Bij klasse D of E moet in beginsel eerst aanvullend onderzoek plaatsvinden voordat het rapport wordt afgerond. Tamara Evers van SVn noemt die verplichte beoordeling een stap in de goede richting om meer inzicht te creeren. Voor een geldverstrekker betekent dat inzicht dat een risico eerder zichtbaar is, in plaats van pas als de schade er is.
Wat dit betekent voor jouw aanvraag
Wij doen geen uitspraken over acceptatiebeleid, over wat een specifieke geldverstrekker toestaat of over de financiële ruimte in jouw aanvraag. Dat verschilt per partij en per situatie. Wat je wel kunt doen, is het onderwerp niet laten liggen: zorg dat duidelijk is wat er over jouw fundering bekend is en wat een eventueel onderzoek oplevert. Leg de uitkomst daarna voor aan een onafhankelijk hypotheekadviseur. Dat is de aangewezen partij om te beoordelen wat er in jouw geval mogelijk is.