In het kort
- Vrijwel elk huis zakt. Het wordt pas een probleem als het ongelijk zakt en het verloop doorzet.
- Een momentopname zegt weinig. Wat je wil weten is of het toeneemt.
- De oorzaak bepaalt de aanpak: bij houten palen speelt droogstand, bij een fundering zonder palen zakt het huis mee met de bodem.
- Je herkent een verzakking aan scheuren bij kozijnen en in de gevel, deuren en ramen die gaan klemmen en scheve vloeren of muren.
- Indicatie van de kosten volgens het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek): een QuickScan vanaf €295, funderingsonderzoek €4.000 tot €5.000 en herstel gemiddeld €54.000 tot €100.000 per woning.
- Herstel is niet altijd nodig bij een verzakking, en vaak niet op korte termijn.
Een huis dat verzakt, zakt in de bodem weg. Dat gebeurt bij vrijwel elk huis in Nederland en is op zichzelf geen probleem. Het wordt een probleem wanneer het huis ongelijk zakt, dus het ene deel sneller dan het andere, want dan ontstaan spanningen in de constructie. Of dat bij jouw woning speelt, blijkt uit onderzoek en niet uit een enkele scheur of een scheve vloer.
Hoe herken je een verzakt huis
Het KCAF en de gemeente Amsterdam noemen dezelfde signalen. Zie je er een of meer, dan is dat een reden om verder te kijken. Een scheur alleen bewijst volgens het KCAF nog geen funderingsprobleem.
- Scheuren bij kozijnen en in de gevel, vaak schuin of trapsgewijs door het metselwerk.
- Scheuren in binnenmuren, vloeren of plafonds.
- Deuren of ramen die in de loop van de tijd zijn gaan klemmen.
- Scheve vloeren en muren: een knikker die wegrolt of een kast die niet meer recht staat.
- Bij een huis zonder palen: een hoogteverschil met de buren dat groter wordt.
Let vooral op verandering. Een scheur die groeit of een deur die steeds meer klemt, zegt meer dan een oude scheur die al jaren hetzelfde is.
Zetting of verzakking
Gelijkmatig zakken heet zetting en is bij nieuwbouw zelfs normaal in de eerste jaren. Zakt het huis ongelijk, dan spreken we van een verzakking die schade kan geven. Het onderscheid gaat dus niet over de hoeveelheid, maar over het verschil binnen een pand.
Daarom is het verloop belangrijker dan de stand van vandaag. Een deur die al dertig jaar klemt op dezelfde plek zegt iets anders dan een scheur die in een half jaar groeit.
- Is elke scheur een funderingsprobleem?
- Mijn vloer of muur staat scheef: wanneer is dat ernstig?
- Aanbouw of uitbouw verzakt: wat betekent dat voor het huis?
Waar het vandaan komt
Dat hangt af van waarop je huis staat. Staat het op houten palen, dan is droogstand de belangrijkste oorzaak. Zakt de grondwaterstand, dan komen de paalkoppen boven water te staan en kan het hout worden aangetast. Volgens Mandy Korff van de TU Delft en Deltares zijn scheuren in muren en klemmende ramen en deuren vaak een goede reden om de fundering te laten controleren.
Staat het huis zonder palen, direct op de bodem, dan zakt het mee als de bodem wegzakt. Dat komt vooral voor bij woningen van voor 1970. Er is dan geen paalrot in het spel, maar wel bodemdaling. Bij betonpalen speelt paalrot niet, maar kan negatieve kleef een rol hebben: inklinkende grond hangt aan de paal en verhoogt de belasting.
Welk funderingstype jouw woning heeft, staat vaak op de bouwtekening in het gemeentearchief.
Hoe vaak dit voorkomt
Uit onderzoek van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, zoals beschreven door NU.nl op 27 juli 2026, blijkt dat 425.000 gebouwen verzakkingsschade hebben of daar tussen nu en 2035 mee te maken krijgen. Bij ruim 120.000 woningen is de schade zo ernstig dat herstel noodzakelijk is.
Die twee getallen naast elkaar zijn het belangrijkste in dit artikel: van de gebouwen met verzakkingsschade is bij ongeveer een kwart herstel noodzakelijk. Een verzakking betekent dus niet automatisch een hersteltraject.
Wat het kost per stap
Niet elke stap is altijd nodig, en de bedragen zijn een indicatie. Wat het in jouw geval kost, hangt af van de woning, het funderingstype en of je samen met de buren onderzoekt.
- Stap 1, de check per postcode: gratis. Je ziet of je straat in een aandachtsgebied ligt.
- Stap 2, een QuickScan (Fase 0): vanaf €295 volgens het KCAF. Een eerste beoordeling zonder graafwerk, met als uitkomst laag, midden of hoog risico.
- Stap 3, funderingsonderzoek (Fase 1 en 2): volgens het KCAF €4.000 tot €5.000. Onderzoek per bouwblok kan de kosten per woning volgens het KCAF terugbrengen tot ongeveer €1.500. Een aparte prijs per fase geeft het KCAF niet: een vaste landelijke prijs past volgens het KCAF niet bij ieder pand.
- Stap 4, funderingsherstel: volgens het KCAF gemiddeld €54.000 tot €100.000 per woning. Wat herstel per m2 kost en waarom offertes zo uiteenlopen, staat in het artikel over de kosten van funderingsherstel.
Een deel van de gemeenten vergoedt een deel van het onderzoek, en Haarlem vergoedt gezamenlijk onderzoek ruimer dan individueel onderzoek. Waarom opgaven van marktpartijen sterk van deze bedragen afwijken, en hoe je twee offertes vergelijkbaar maakt, staat in ons artikel over de kosten van funderingsherstel.
- QuickScan fundering: kosten, uitvoering en wanneer nodig
- Kosten funderingsherstel op een rij
- Funderingssubsidie per gemeente: waar kun je terecht?
Wordt dit door de verzekering vergoed
Volgens Elias van Hees van het Verbond van Verzekeraars worden herstelkosten meestal niet gedekt, omdat de schade geleidelijk ontstaat.
Wat je nu doet
- Leg vast wat je ziet, met datum en foto, zodat het verloop aantoonbaar wordt. Meet een scheur met een liniaal of zet er een potloodstreepje bij.
- Kijk of je postcode in een aandachtsgebied ligt, als eerste indicatie op gebiedsniveau.
- Zoek het funderingstype op in het bouwarchief van je gemeente.
- Praat met je buren: woningen in een bouwblok delen vaak dezelfde fundering en dezelfde bodem, en samen onderzoeken is goedkoper.
- Groeit de schade, of klemmen deuren steeds meer, laat dan een QuickScan of onderzoek doen voordat je over herstel beslist.
- Scheuren en verzakking vastleggen: wat je zelf kunt doen
- Funderingsherstel en je buren
- Bekijk de gebiedsindicatie voor jouw postcode
Laat de beoordeling zelf aan een erkend bureau. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen beoordeling van jouw woning.